3.探究公募REITs。
——编者按
社长说
【港股市场】
港股三大指数呈高开高走行情。截至收盘，恒生指数涨2.85%，报25124.19点；国企指数涨3.06%，报10056.86点；红筹指数涨6.36%，报3995.66点。
盘面上，中资券商股、内房股全线爆发力促大市走高，光大证券飙涨27%领衔上涨；半导体、内险股、电信股、重型机械股均现普涨行情，中芯国际大涨超17%再创新高。
高盛预期全球石油需求到2022年将恢复至危机前水平
高盛报告称，今年石油需求预计下降8%，2021年将反弹6%，到2022年将全面恢复到疫情前的水平。并表示，“中国和印度等经济体复苏的初步情况意外向好，石油需求已经开始回升。目前需求仍低于正常水平，6月估计比上年同期低了12%。”
该投行预期，在成品油当中，汽油需求的复苏将会最快，而受疫情冲击最为严重的航空燃料可能偏差，因为在缺乏疫苗的情况下，消费者对于航空旅行的信心或将保持低迷。
信托市场
REITs
简单来说，REITS 实现特定物业资产组合（也包括基础设施）在二级市场上的打包上市，而 REITS 投资人持有该资产组合的权益份额（基金份额），分享租金收入和资产增值收益。
REITS 的最大特点是需要充分派息，并且在满足一定派息比率和其他运营条件下可以享有税收优惠。对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。
目前已发行的类REITS底层物业包括房地产和基础设施，其中绝大部分为房地产项目。基础设施类REITS尚处于发展初期，发行单数较少，仅在2019年发行3单产品，分别为“上海广朔实业有限公司 2019 年第一期光证资产支持票据”、“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”和“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”，底层资产均为高速公路收费。
国内类REITS 市场规模较小，产品结构单一。由于持有项目公司股权，底层资产是物业所有权和基础设施特许经营权，属于权益型产品；载体主要为私募基金和信托，而不是注册公司，为契约型 REITS；募集方式均为私募。国内的类 REITS 产品单一，且在组织构架、收益分配、资金募集等多方面与海外REITS存在显著差异，为非标准REITS。
今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。根据《通知》，基础设施 REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。目前，首批试点项目申报及落地正在紧锣密鼓进行。 有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。
新政明确了公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）的定义，公募REITS指的是80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。同时强调了基础设施REITS试点项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目和加强融资用途管理。
REITS与类REITS的区别
优先级往往带有固定利率，可以认为是债券，且该部分通常占到发行量的 80-90%以上。劣后级往往由发起人（原始权益人）亲自购买以作为产品增信的一种措施，有助于降低优先级的利率（对于原始权益人来说意味着融资成本），但也有部分产品的劣后级成功出售给了第三方权益投资人（这部分通常不作收益保障），这一度是对试图接近真 REITS 产品形式所做的一种尝试，但这类案例也是少数，而且和真REITS仍相去甚远。
此次推出的REITS结构是一种完全的权益类投资工具，没有分级之说，亦没有既定收益率。
【募集方式不同】
类 REITS 是私募产品，REITS 是公募产品，在流动性，投资人规模，交易规则等方面有根本差异。
【涉及产权转移】
类 REITS 场景中不涉及资产所有权变更，REITS 本质是股权转让。
【收益属性不同】
类 REITS 投资的收益主要是固定票息，而真 REITS 投资的收益是分红+资产增值收益（以股价或基金净值来体现），其中分红可能相对稳定，增值收益的多少由商业周期、物业本身经营质量等因素变化驱动。
【适用规模不同】
类 REITS 在中国更多是由房地产从业者（包括开发商、私募基金管理人等）使用，多数情况下背靠少量优质物业作为底层资产来实现发行，其适用范围相对狭窄，对于物业本身的资质要求也比较高，主要目的是获得尽可能优惠的融资成本，实质是发债行为。
而真 REITS 的作用是实现更大规模的资产组合的退出，属上市行为，目的是盘活存量资产，实现股权资本变现回收。
公募REITs市场前景
从基础设施 REITs 产品的特点看，由于其天然能够解决一些市场固有矛盾，可能对投融资双方将产生很大吸引力。整个公募 REITs 市场可能进入良性循环。
1）解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾
对于“价值投资者”而言，在股市上看好并买入核心资产，可能会面临分红率不达预期的尴尬。由于公司制的存在形式，很多好资产投资者“看得到，摸不着”。尽管理论上来说，企业股东应享有公司全部的权益，但受到分红率波动的影响，考虑到绝大多数上市公司现金分红比例低于 50%的事实，透过股权去投资可产生现金流的资产，是无法充分获得资产的持续稳定现金回报的。当然，一些优秀公司已经在近年来提高现金分红比例，从形式上更加接近 REITs。但无论如何，REITs 确定了 90%的分红比例下限，这极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求。
3）解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题
最近几年，不动产市场（包括基础设施）的主流投资产品并不是股权，而是各类标准化和非标准化的债权。债权市场的繁荣，也从侧面说明，这个市场既有广阔的融资需求，也有很多投资者对于基础资产有信心。
但是，债券是一个固定回报的金融产品，债券投资者不能充分分享基础资产持续增值，包括净现金流出的增加和资产本身的重估。目前全社会依靠大规模举债加杠杆来推动基础设施补短板面临很大的困难。
基建公募REITs 投资收益
2）从投资组合的角度，REITs作为另类投资品种，具有重要的分散化投资作用，有助于改善投资组合的有效前沿。
CEM Benchmarking数据显示，美国REITs与股市及债市的相关性较低，1998-2017 年的20年间，公募 REITs 与股票及固收产品的相关系数仅在 0.4-0.7 左右，体现了较好的分散化投资价值。
3）从价格走势看，短期看流动性，中期看资产质量，长期看管理人。我国首批公募REITs具有较高市场关注度，预计上市后一段时间内流动性将保持较好状态，或带来公募 REITs 的溢价。随着市场逐步回归理性，资产质量将成为决定中长期价格的锚。
长期来看，项目品牌方的品牌与运作是权益型 REITs 的决定性因素。在美国、日本等成熟市场，管理人品牌及项目运作能力是投资人在做投资决策时非常重要的影响因素。提高租金回报是 REITs 管理人核心考虑的事情。要实现品牌的增值，来自内部管理和外部扩张。其中，内部管理包括，REITs 管理人提升物业管理、保持租约续租，保持一定的灵活性，并提高物业服务的满意度；外部扩张则是通过资本方式并购实现规模提升，让优秀的内部管理能力能够向外释放，从而实现股东回报持续增长。
投资过程需重点关注以下风险因素：
一是基础设施资产角度，包括基础设施建设项目资产质量、项目本身是否具有弹性、现金流是否具有改善空间等；
二是项目公司角度，欧美等海外地区的 REITs 已属于成熟市场，有专业的项目管理运营机构，当前我国第三方专业化团队目前还没有完全建立，更需要关注公司治理、运营经验及信息披露质量等问题；
三是融资和再融资风险，包括后续可能涉及到的关联交易、优质项目卖出后是否有合适的资源续接等问题；
四是流动性和价格波动的风险，REITs 产品在亚洲的新加坡、香港等地流动性并不是很高，结合我国流动性可能主要依托占比 16%的散户群体来看，由于机构主要为配置盘，整体流动性或偏弱，REITs 的二级市场价格也可能容易受到操纵，特别是在资管新规严格限制期限的背景下，机构投资者需高度关注流动 性问题及封闭式基金净值走势；当然也不排除，REITs上市初期由于散户频繁交易带来账户大幅波动。
